Kúpiť byt teraz alebo počkať? Hypotéky opäť menia realitný trh
Rozhodovanie, či kúpiť nehnuteľnosť hneď alebo ešte počkať, je dnes naozaj náročné. Trh sa správa nevyspytateľne, úroky na hypotékach po krátkom poklese opäť rastú a veľa ľudí nevie, či sa ponáhľať alebo radšej vyčkávať.
Do celej situácie pritom vstupujú aj geopolitické faktory. Napätie na Blízkom východe sa síce najviac prejavuje na cenách energií, ale postupne sa premieta aj do realitného trhu. Hoci inflácia na Slovensku v marci klesla na 3,5 % a Európska centrálna banka zatiaľ nemení svoju politiku, pri financovaní bývania už zmenu cítiť.
Úrokové sadzby sa po krátkom poklese znovu zvýšili. Pri trojročnej fixácii sa dnes pohybujú približne medzi 3,4 až 3,8 %. Ešte začiatkom roka pritom smerovali bližšie k trom percentám. Banky na to reagujú najmä kvôli rastu dlhodobých úrokových sadzieb a výnosov zo štátnych dlhopisov. Tie rastú v očakávaní vyššej inflácie, ktorú môže spôsobiť zdražovanie ropy a plynu. Pre kupujúcich to má reálne dopady. Niektorí už nemusia dosiahnuť na potrebnú výšku úveru a musia riešiť dofinancovanie z vlastných peňazí.
Ceny nehnuteľností zatiaľ výrazne neklesajú. Naopak, podľa realitného barometra v marci medzimesačne stúpli o 0,8 % a medziročne až o 11 %.
Zmena je však viditeľná v správaní ľudí, pretože kupujúci sú opatrnejší a viac porovnávajú ponuky, častejšie vyjednávajú o cene, viac premýšľajú nad rozhodnutím, ale zato mizne strach z toho, že „zmeškajú príležitosť“. Zaujímavé je, že časť ľudí reaguje presne opačne a snaží sa vybaviť hypotéku čo najskôr, kým sú podmienky ešte relatívne priaznivé Predávajúci však zatiaľ svoje očakávania veľmi nemenia. Aj preto zostávajú niektoré nehnuteľnosti na trhu dlhšie, najmä ak sú nadhodnotené.
Čo sa bude diať ďalej, závisí najmä od vývoja situácie vo svete. Odborníci hovoria o troch základných scenároch:
1. Rýchle upokojenie situácie
- ceny nehnuteľností by mohli do konca roka rásť približne o 9 %,
- úroky by stúpli len mierne, asi na 3,5 %.
2. „Zamrznutý“ konflikt
- ceny bytov by mohli rásť okolo 7 %,
- úroky by sa pohybovali medzi 3,8 až 4,0 %.
3. Zhoršenie situácie
- ceny by rástli pomalšie, asi o 4 %,
- úroky by mohli stúpnuť až k 4,3 %.
Aj v najhoršom scenári odborníci nepredpokladajú, že by ceny nehnuteľností klesli. Skôr sa môže spomaliť ich rast alebo nastane stagnácia. Dôvod je jednoduchý, dopyt je stále silný a ponuka obmedzená. Ukázalo sa to už v roku 2023, keď ani vyššie úroky samy o sebe nestačili na zlacnenie bytov.
Pri horšom vývoji by sa však mohla zhoršiť ekonomická situácia ako vyššia nezamestnanosť, rast inflácie (potenciálne až k dvojciferným číslam), väčšia neistota domácností, slabší záujem o hypotéky. Aj napriek tomu by ceny skôr stagnovali alebo rástli len minimálne, než aby klesli.
Kombinácia vysokých cien nehnuteľností a rastúcich úrokov znamená jediné a to, že dostupnosť bývania sa nezlepšuje, práve naopak. Odborníci preto upozorňujú, že riešením je najmä zvýšenie ponuky a to viac výstavby, rozvoj nájomného bývania, lepšie podmienky pre kupujúcich. Do hry vstupuje aj Národná banka Slovenska, ktorá pripravuje opatrenia na zjednodušenie financovania prvej nehnuteľnosti. Ani tie však samy o sebe problém nevyriešia.
Realita je taká, že trh vstupuje do obdobia neistoty. Vývoj bude závisieť nielen od ekonomiky, ale aj od geopolitiky. Ak nad kúpou rozmýšľate, rozhodnutie dnes nie je o tom “trafiť ideálny moment“. Skôr ide o to, či vám kúpa dáva zmysel z dlhodobého hľadiska, pretože na zázrak v podobe výrazného poklesu cien to zatiaľ nevyzerá.
